回顾杭州楼市黄金十年，"七年之痒"后的房价还能再涨几年？
2000年6月，达盟山庄卖出2000美元/平方米均价，成为杭州首个万元房。2009年，杭州主城区房价全面破万，杭州主城区再无万元以下房。
这是一对极具象征意义的数字。2000至2009，新世纪里的第一个十年，持续上扬的房价上升曲线，用坚实的数据，生动地表现了这座城市的楼市所走过的——十年黄金之路。
十年之间，虽然也经历过调整，围绕着这个行业的宏观调控周期反复，而有关杭州楼市泡沫的争论，对高房价的质疑，更是从来就没有停止过。但最终，在黄金十年的最后一年——2009年，迅猛飙升的房价，将此前所有的泡沫和房价过高甚至“崩盘”的预言，击得粉碎。
杭州楼市的黄金十年，最终只走了一条路——向上，向上，向上！
区别于国内大多数城市，杭州的房价，从一开始所达到的高度，及此后的上扬幅度，乃至源源不断的后劲，都让人叹为观止。而区别于南方的广州、深圳，在黄金十年里，杭州的房价几乎没有经历过大的波动。也因此，杭州楼市，从新世纪的开始，就被冠以“杭州现象”。
而楼市“杭州现象”的最佳解读，有三个脚本：
其一，城市经营。
这座古老城市的管理者，以经营市场的理念和手法，来经营这座天生丽质的城市。早在1999年，杭州就提出“住在杭州”的口号，在国内率先实施城市品牌战略。及至后来的学在杭州、游在杭州、创业在杭州，乃至女装之都、动漫之都……，到最终定型的“生活品质之城”，杭州的城市品牌战略在摸索中不断丰富，并逐渐成熟。
城市品牌战略的实施，城市经营上的不遗余力，使得这座城市越来越富于生活（核心是居住）的美丽、舒适和情趣，并延伸其古老而丰厚的人文气息。
在城市经营过程中，西湖更美了，钱江新城崛起了，滨江崛起为一座新城，西溪成为新的最美去处，东部在1500亿的投资下开始热起来……。城市经营的成功，使得这座城市的高房价有了坚实的支撑。反过来，高房价，也为杭州的城市经营，不断提供“资金”上的支持，两者互为循环。
第二个脚本，是土地经营。
严格意义上说，土地经营是城市经营的一个部分，只是，对于杭州楼市的特殊性来说，它太过重要，因而不得不单独拿出来说一说。从1997年成立土地储备中心，到1999年实施土地储备制度，杭州在全国率先垄断土地一级市场，实施招拍挂的程序。一方面，从根本上严控土地供给的源头，实施“不饱和供地”；而另一方面，在需求方面，走坚定的市场、规范化道路。伸缩自如的供给，遇上不断扩张的需求，杭州的地价乃狂飙。
高昂的地价，相与伴生的，必然是高昂的房价。而高昂的房价，良好的城市经营，成为一道美丽的屏障，让这座城市越来越富人化。
其三，不得不说说高房价中的买单者。
在这座城市，有着堪称全中国最优良的购买力——富庶的浙江其它县市如温州、台州、义乌、绍兴人，为杭州楼市的上升提供了源源不断的购买力，持续地为杭州楼市之火添薪加柴。他们不但出手阔绰，购买能力似乎没有穷尽，而且，他们给外界最多的购房形象是“自住兼投资”，他们是坚定的持有者，这很大程度上让杭州楼市免于巨大的波动。
在杭州楼市黄金十年中，一方面，杭州本土房地产企业走出杭州，将视野投向全国尤其是其中的二三线城市。另一方面，杭州也从一个被前万科董事长王石称为“水太深”而相对封闭的市场，成为全国地产大鳄的竞技场。
而值得关注的是，那些或迫于杭州高昂的生存成本、狭小的生存空间，或被外面的精彩世界所诱惑怀揣着逐鹿天下的理想，而纷纷走出去的杭州开发商，普遍都走过了一条弯曲的路。而一度被杭州本土地产人惊呼“狼来了”的外来地产大鳄群，也普遍在杭州“水土不服”，在与本土房地产企业尤其是产品面上的PK中，破绽百出，悬念迭起。
这座城市的精致与美丽，以及丰厚的人文传统，孕育了深耕其中开发商普遍的产品主义，有些甚至达到了完美、苛刻的自我要求。最典型的是绿城，还有曾经的南都，此后的滨江、金都、坤和……
杭州也因此在高房价高地价之外，成为全国楼市的产品范例，中国经典楼盘的重镇，足以笑傲长时间让他们仰视的全国地产大鳄，足以笑傲全中国其它第一流的城市。
2004年，《福布斯》将“中国大陆最佳商业城市”榜单头把交椅送给了杭州，榜单制作者陈岚解释杭州拔得头筹比较通俗的理由是，“让有钱人喜欢”。在聚集越来越多的“有钱人”的过程中，以持续上升的房价为核心，杭州也变得“越来越贵”。
在旺盛资本的簇拥中，这个古老城市的官员和市民正筹划恢复当年“最美丽华贵之城”（马可·波罗语）的辉煌。站在这座城市中心的任何一幢高楼的屋顶上，举目湖山如画，钱江如带，尼克松口里“破烂的杭州”正一片簇新，你能深切地感受到他们的雄心正走向现实。
2000年前：开闸
关键词：货币化分房、按揭、住在杭州、拆违
“98年国家取消福利分房，90年代末，杭州开始放开外地人购房，在部分城区实行‘购房入户’政策，这奠定了2000年之后的市场基础。”滨江集团副总经理朱立东当时是《杭州日报》的一名记者，是杭州最早专业从事房地产的记者之一，他亲历过那段时间。
99年的6月18日至27日，时任中共中央政治局常委、国务总理朱镕基在浙江调研时指出：加快住房制度改革，启动消费需求增长。
之后的11月27日，《杭州市区进一步深化住房制度改革的若干意见》发布实施，标志着杭州市区货币化分房政策的正式出台。从此，在杭州要解决住房问题，除了经济适用房，就只有商品房这一条道路。
“之前，在杭州，房子都是单位分的，很多人根本就不敢买房，因为如果自己买了房，就很难再分到房。”朱立东回忆道。福利分房政策的取缔，让住房市场化的空间大大拓宽。而几乎同时实行的按揭制度，则大大放大了购买力。
不过，在福利分房之前，自90年代初九堡、之江、蒋村等板块发端以来，杭州的房地产已经发展了有5个以上的年头，绿城、南都、金都、钱塘房产，乃至滨江……，都诞生于此时，甚至开始崭露头角。数年的积累和历练，使得这些企业有机会在99年房地产市场大门开启之后，迅速起飞、壮大。
取消福利分房和按揭制度，这两大因素，加上放开外地人在杭州买房，已经足以让2000年之后的杭州房地产开始起飞。但是，杭州市人们政府在当时还做了一件事，1999年6月15日，杭州出台了《杭州市市区房改房上市交易管理试行办法》，鼓励房改房上市交易。
“房改房上市，让很多人一下子有了改善住房的基础，因为卖掉房改房，就有了足够的首付，再加上按揭，足够买商品房。这为商品房市场大大增强了购买力基础。”
在同一年，杭州的管理者开始提出“住在杭州”的口号，在全中国率先实施城市品牌经营战略。这年的6月8日，新上任不久还是“代市长”的仇保兴，出席“杭州市清理拆除各类违法建筑动员大会”，并作动员讲话，由此，杭州开始力度空前的“拆违”。至当年年底，杭州市市区拆违面积超过100万平方米。
大规模开展拆违行动，违法建设行为得到有效遏制，同时结合道路及河道综合整治，实施拆违还道、拆违还河、拆违还绿、拆违建绿工程。
杭州资深房产人章显腾当时还在浙江大学读书，在某媒体实习做房地产报道，他称之为“在杭州市长仇保兴主导下，杭州开始了伟大的拆违运动”。
之所以伟大，“一是因为拆违触及了很多既得利益者的神经，二是为杭州拆去了城市肌体中的疾瘤，拆去了束缚，也拆出了城市发展空间。”而且，“从这场拆违之后，杭州不断地出台新的城市规划思路与措施，使城市保持了不断扩张与发展的良好态势。”
配合“住在杭州”的城市经营战略，1999年的年底，12月27日，杭州市西湖疏浚工程正式动工。
此后，我们知道，让西湖和景区变得更开放、更漂亮，让城市和建筑变得更新、更美好，成了这座城市的经营主旋律。而这与这座城市此后的房地产业，均有着千丝万缕的联系。
2000~2003：泄洪
关键词：飙涨、地王、萧山余杭入杭、泡沫论
（一）
取消福利分房，实行货币化分房，按揭贷款的实施，以及房改房的上市交易，这一切，像是在开启一道道商品房市场的闸门。闸门一旦洞开，被压抑和被放大的需求，立即如洪水般狂泄。
有数据为证。1998年，受理审批的房产中介机构仅27家，1999年上升至75家，2001年迅速发展至151家……。
迅速放大的中介机构审批，意味着急剧放大的二手房成交量，一手房更是如此。2000年，10月20日~23日，杭州举办中国(杭州)最佳人居环境展览会开幕，这也是杭州第一届人居展，杭州新任市委书记王国平宣布展览会开幕，国务院副总理钱其琛到场参观捧场。第一届“最佳人居环境展览会”是新千年杭州楼市盛会的亮点，吸引了在杭60多家房产开发公司的160多个大小楼盘展示。现场成交商品房1947套、成交金额达到10.78亿元。在当时，这些都是创纪录的数字。
长期累积的房产消费需求，正好遇上了建立在土地供应不足基础上的商品房供给的紧缺，直接导致了杭州房产市场价格的连续攀高。从1995年到1999年的五年间，杭州房地产项目土地供应量为4309亩，年均供应土地878亩，其中1999年只有537亩。
飙升的房价，从当时的两块“地王”中可见端倪。2000年10月，也就是首届人居展期间，广宇房产以总价1.9亿、楼面价5224元/平方米的代价，竞得东河24号地块，土地溢价约137%，成为当时杭州市中心除西湖板块以外楼面价最高的地块，时称“宇宙价”。这是自99年10月中大10515元/平方米楼面价竞得中大·吴庄地块后，杭州出现的第二块著名的“地王”。
王鹤鸣后来接受媒体采访时笑说，当时外界都为广宇捏一把冷汗，觉得时任总经理的他一定是昏头了，因为那时东河沿线最高的房价也只有6000元/平方米左右。两年后河滨公寓一期开盘，住宅均价约8500元/平方米，仅能保本。
当时杭州楼市的“大好形势”给了王鹤鸣竞争地王的勇气。1999年之后，杭州房地产市场呈现空前旺销的局面，尤其是住宅市场销售火爆，杭州楼市也出现了特有的“杭州现象”：不断上涨的地价、房价，待价而沽的新盘，入市追涨的购房者，整个市场持续上升的景气度全国罕见。据杭州市统计局统计，当时住宅销售价格每月上涨3%，商品房销售价格上涨幅度居全国第三。
（二）
01年的年初，杭州发生了一件在城市规划史上的特大事件。1月12日市政府召开新闻发布会宣布，经国务院、省政府批准，杭州市将扩大市区行政区域，撤销萧山、余杭两个县级市，设置萧山区和余杭区，杭州市区面积由原来的683平方千米扩大到3068平方千米。
余杭、萧山入杭，在当时被解读为杭州狭小空间的骤然扩大，土地资源的突然增多，它意味着杭州的房地产发展空间被大大地扩张，也有助于稳定甚至平抑当时过快上涨的房价。不过，事后证明，对于后者，这只是一厢情愿，萧山、余杭入杭的结果，是这两个地方的房价受“利好”刺激，跟着上涨。
不断涌入的外地购房者为杭州房价的上涨起了极大的推波助澜的作用，最大名鼎鼎的当然是“温州人”。“1998年以来，温州人就已兴起来杭州买房的热潮，蒋村的楼盘也好，东河沿线的楼盘也好，都活跃着温州人的身影”，章显腾自己就是温州人，又是当时东河边楼盘利兹·城市公寓的开发商，他很了解当时的情况。
“温州炒房团”到02、03年的时候，已经是“举国闻名”。此外，对杭州楼市来说，富庶的浙江义乌人、台州人、绍兴人……，都成为源源不断的购买力。根据官方统计，2002年非杭州人口购房占30%左右，绝大多数是浙江人。在中高档住宅项目中，这一比例更超过了50%。
供求的失衡，快速上扬的房价，也导致了开发商的惜售、慢售。当时，发展商习惯于将自己的楼盘“掰碎了”卖，三五百套的楼盘每个月卖一次，一次卖几十套，排队、号码交易、抢购……直到售楼部员工、关系人士“近水楼台先得月”，由是，房价继续飙升。
自从在2000年第一届房交会上，杭州人第一次很直观地看到“商品房市场”，此后，每年春、秋各一次的房交会成为杭州传统，“房交会开一开，房价涨一涨”也几乎成为定律。
“每当房交会一开幕，所有的媒体都会趁机炒作，于是现场被蜂拥而至的人群挤满，各种楼盘的宣传资料被哄抢，开发商像过节日一样开心，紧接着就是无房可供，什么房都需预订，并且往往是挂号挂到几千号，至于少数可销售的楼盘，价格会在短短的房交会期间涨三次。”作为杭州资格最老的地产从业人员之一，资生顾问总顾问师黄连友亲历了那时的“疯狂”。
（三）
房交会的“疯狂”在2002年上升到了顶峰。是年5月，杭州举行第九次浙江省房展会，杭州房地产开发商一共推出了大约2000万平方米的房产，创造了历届房展会之最。第九届房展会是杭州此前所有房交会中最火爆的一次，在房交会现场，市民排队抢购(主要是订房号、付定金)几乎到了疯狂的程度。房交会期间，杭州房价再次冲高，普通购房者开始大规模参与炒房成为房交会最大特点，最贵的号子甚至卖到了“10万元”，杭州房地产存在泡沫成为各界议论的热点。
据统计，2002年第四季度，杭州商品房均价为5861.6元／m2，远超过北京的4066.7元／m2、上海的4553.8元／m2。这一年的10月，国内最富盛名的《财经》杂志，在其第40期的刊物上发出《杭州楼市“虚火”》一文，引起全国的关注。“房交会的火爆引起了各方的关注，当时有家媒体写了一篇浙江房地产泡沫即将破裂的报道，引起中央领导重视，批示有关部门进行调查。”后来的浙江省房地产协会会长唐世定，当时还是省建设厅主管房地产的副厅长，他当时就先后接待了建设部、国土局、国家计委和人民银行四个调查组。不过，中央调查组最终认可了浙江房地产市场发展是基本健康的结论。
房价持续飙升，地价则以更快的速度上涨。
01年6月20日，北京大地公司以9228元/平方米的楼面地价，1800多万元/亩的价格，5.1亿元的总价取得凤起路原都锦生地块，又一块地王诞生。这块地就是后来的锦绣天地项目，一度差点烂尾，直到2009年房子才卖完。自此，从1999年的中大·吴庄地块，2000年的广宇·河滨公寓，再到01年的锦绣天地地块，在楼市的起步阶段，杭州连续三年诞生轰动全国的地王。
高昂的地价，再加上“不饱和供地制度”，也挤压了杭州本土开发商的生存空间。从2002年年初开始，杭州本土房企走出杭州的力度全面加大。除了受制于发展空间，另一方面，也因为楼市“杭州现象”的明星效应，很多开发商受到其它城市的邀请。“因为杭州开发商去这些城市有优势，可以跟地方政府谈条件，可以拿到很便宜的地，争取到很好的政策。”朱立东认为，这也是为什么，当时杭州开发商去外地普遍进入的是二三线城市。绿城、南都、中大等，都是第一批杭州走出去的企业，还有金都、康恒、中凯、广厦等，杭州房企走出去，一时成潮。以金都为例，在2002年，他们分别进军北京、武汉、厦门三大城市。
（四）
尽管中央调查组认为“浙江房地产市场发展基本健康”，但到了03年初，“泡沫说”已经频频出现于各大媒体的显要位置，对杭州高房价的质疑和批评此起彼伏，围绕“杭州房地产是否已经出现泡沫”展开了大讨论，各种悲观的、乐观的，反对的、赞成的言论四起，针锋相对。
显然围绕房价泡沫的担忧和争论并非只是杭州，而是全中国，并引发了中央高层的警示。这一年的6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，史称“121号文件”，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制；严管对开发企业的贷款，重申无“四证”不得放贷、严禁贷款异地使用和施工单位垫资等等。央行新政策的实施使开发商原来单一融资方式受挑战，该政策引起业界反对声一片，有人士公开宣称，房地产业将进入寒冬。
然而，让人错愕的是，两个月之后的8月12日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即“国务院18号文件”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。等于明确否定了央行的“121文件”。
很显然，中央高层对当时的中国房地产业，存在着内部不一致的看法。至于国务院和央行打架的乱象，则实为罕见。
03年6月下旬举行的浙江省第十届房地产博览(展销会)会，恰逢央行“121文件”出台不久，但丝毫没有降低杭州楼市的热度。据组委会统计，有13万人参加了首日的展会，成交893套，成交面积、成交金额等指标均为历届房交会首日之最。
当时就有人说：关于杭州房地产市场存在严重泡沫的争论已经持续了3年，而这3年来杭州的房价却出现了加速上涨的趋势，供求矛盾也更加突出。而且每次房展会都为房价上一个新台阶起到推波助澜的作用。
这一年的8月1日，杭州市区最高气温达40.3℃，创有气象记载以来的历史最高记录，而杭州楼市的“温度”也差不多。杭州市的领导决定对高房价宣战，矛头直指开发商。03年8月16日，国务院18号文件发出的第四天，杭州市市长茅临生通过市政府“市民信箱”向公众发布了一封题为《让杭州市民居者有其屋》的电子邮件，承认杭州房地产市场确实存在一定的炒作行为，“现在房子紧张的原因是房子一出来就被‘黄牛’拿走，甚至是房地产商直接发给员工了，以制造气氛促销，直接上市销售的房子很少，就好像春运期间倒卖火车票的情况一样。”
随即，被业内称之为“杭州房地产新政”的八项措施(讨论稿)出台，核心内容包括：经济适用房供地面积不低于总量的50%；二手房交易恢复征收20%所得税；开发商必须向社会公开所有房源信息，等等。八大措施一起被推出，火力之猛，房地产界惊呼：“从未料到。”
然而，两个月后的杭州市第四届人居展，“售楼小姐和售楼先生成了人居展上最牛的人。有几个项目甚至只有模型展示，不提供讲解，没有资料，不出售、不预约房子，看房洽谈请去售楼处。”住在杭州网口水楼市的网友My5257的话代表了很多购房者的心声：“杭州的房价还会涨多久？这届人居展，看了新房和二手房，好象是商量好了似的，都在上涨，涨的快让人失去了耐心，失去了对杭州本已存在的那一点点好感。”
除了高房价引发的矛盾和焦虑，对于杭州来说，2003的收尾，倒是非常漂亮：
12月18日，在世界银行公布的《对中国23个城市投资环境调查报告》中，杭州市综合总分第一，并和上海同被列为投资环境最佳城市。
12月25日，杭州地铁一号线试验段秋涛路站开工，地铁建设迈出第一步。自此杭州楼市翻起“地铁物业”的概念的潮流，在规划地铁附近的楼盘，在营销、销售过程中，也做足了地铁的概念。
12月28日全长123千米，总投资约70亿元的杭州绕城公路，经过10年建设，全线贯通。
2004~2006：湾区
关键词：调控、南都并购、大鳄入杭、金色海岸传奇
（一）
2004年的第一天，1月1日，“杭州房地产新政”八项措施中的“二手房交易恢复征收20%所得税”正式实施。个人出售自有住房所得应按照“财产转让所得”项目征收20%的个人所得税，自此，杭州二手房市场成交量急剧萎缩，盛夏的中介公司，经历了前所未有的冷清场面。房产中介转让流行，一度杭城房产中介达到四天关闭一家的惨状。
然而，因为当时二手房处于卖方市场，“本来是为了稳定市场、用于抑制投资性需求的政策，结果，卖方将20%个人所得税的交易成本转嫁给了买方，房价并未因个税调控而降低，反而跳空式上涨。以至于到了9月份，杭州不得不叫停已实施8个月的该政策。
不过，一手房市场，在国家突然来袭的“宏观调控”中，却似乎在急速降温。从04年初开始，房产信贷控制政策于上半年密集出台：2月26日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。《指引》规定，房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%；4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率；4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。
随着中央对房地产开发信贷规模的控制加强，五一前后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购买2套(及2套以上)的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。
政策似乎非常奏效。5月份的房交会，除了第一天灵市面的如潮人流外，其他日子里弥漫着浓厚的观望情绪，成交量大幅下挫。此届房展会上不仅外地购房者遁形，而且本地购房者也开始犹豫……导致其在寂寞中收场。组委会的统计数据显示，本届房展会的参观人数、商品房成交面积和成交额，均比上届下降了32.4%、281%和201%。
更让人感到寒意的是，随后的6月15日，杭州土地招标会上爆出冷门：四宗土地仅有一半成交，其中两块惨遭流拍。浙江地产开发商一改往日对地块的狂热追逐，激情渐退。这是近几年来杭州少有的现象。
浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生当时接受媒体采访时断言，浙江土地市场开始猛着陆。“要是在以前，像这么好的地块，早就被开发商一抢而空了。”
土地流拍似乎在浙江省各主要城市形成了共振效应。在不久前于嘉善举行的8块政府储备土地使用权招标会上，竟有5块遭遇流拍的命运。5月12日，绍兴县柯桥四块房产用地拍卖，只成交了一宗。而5月13日，宁波五宗地块出让，竟然也有两块居住用地未能成交！
虽然楼市和土地市场急速降温，但关于杭州楼市的泡沫讨论却仍在继续。9月，浙江省统计局企业调查队发布的《浙江房地产市场发展研究报告》，首次发出预警：目前浙江房地产市场泡沫已经膨胀，已进入警戒区，若任其发展，楼市泡沫随时可能破裂。这是省内权威部门首次发布楼市泡沫预警。
04年8月，“杭州楼市让我看不懂，”地产大腕、北京华远集团总裁任志强接受媒体采访时表示，杭州的土地供应量已连续5年大幅增长，但房屋竣工量却没有增长多少。据统计，2001年杭州的土地供应总量为1800亩，比上年增长21%；2002年为2300亩，增长12%。按2-3年的建设周期计，多数地产项目近几年应集中上市。但据杭州市建委统计，2003年该市住宅竣工面积472万平方米，增长仅6.9%；房屋销售面积488万平方米，增长仅10%。
浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授则表示，杭州房产市场火爆的“虚拟需求”必须挑破，否则有碍于杭州房产市场的持续健康稳定发展，还将削弱整个城市的综合竞争力。
然而，对于各方所担心的杭州楼市崩盘，浙江财经学院的单东教授表达了不同的看法。他认为，杭州楼市不会遭遇更大的风险，金融调控已提前释放和压缩了楼市中的泡沫。目前杭州楼市还处于初级阶段，随着宏观经济背景向好，未来杭州房价仍将持续稳定地攀升。
站在五年后的今天，我们会发现，单东是罕见的惊人的“清醒者”，此后的杭州楼市发展轨迹，正全如他所料。
只是，估计单东自己也无法逆料，他所说的“稳定地攀升”，在两个月后的10月第五届人居展，就又来到了。
九月份开始，随着国家宏观调控暂告一段落，杭州20%个税暂停征收，购房者信心被唤回，楼市供应与需求集中释放，出现明显回暖。到10月人居展期间，，房交会上排队抢房子的情况再度出现，温州、台州人的身影又开始出现在房展会上，而且下单快而狠。据人居展后一周当时某机构的统计，有的楼盘，外地购房者比重占到了50%以上，最高的居然达到80%。5月和10月份的房交会，经历了罕见的“冰火两重天”。
央行再度出手。04年10月29日，中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率0.27%，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮，这是中国九年来首度加息。当时，《香港商报》分析这次加息的两大目的：一是向市场发出警示信号；二是正式激活利率市场化改革。《澳门日报》的评论文章则称：十年前的加息行动，正值宏观调控接近尾声，十年后的首度加息，是另一波宏观调控的开始，体现了加息的阶段性意义。
2004年，有一件事还非常值得一说。该年的年末，12月16日下午两点，杭州透明售房系统终于“千呼万唤”始出来。该系统一经开通，便引来万众关注———开通半天该系统80万的点击量“点瘫”了信息网。在土地招拍挂制度之后，杭州在房产信息的公开化方面，又一次走在全国的前列。透明售房网改善了楼市信息的不对称现状，让老百姓得以飞越楼市迷雾。此前，开发商制造虚假旺销信息、楼市信息的不对称影响理性购房等现象，饱受老百姓诟病。这一月杭州楼市还发生了一件大事，信义坊的开发商——广通集团因资金断链遭遇并购。
《澳门日报》关于9年来首次加息“是另一波宏观调控的开始”的评论，一语成谶，几个月之后应验了。
（二）
时间进入2005年，面对经济形势中的诸多过热迹象：煤电油运已经全面紧张，投资居高不下，GDP进入两位数增长，物价也迅速攀升，日益严重的外汇投机，以及不断飙涨的房价等。在开春不久，密集的宏观调控政策开始出台。3月2日，国务院办公厅发布《关于切实稳定住房价格的通知》(“国八条”)；3月17日，中国人民银行调整商业银行住房信贷政策，宣布取消住房贷款优惠利率；4月，国务院又出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(新“国八条”)；5月11日，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，此即25号文。国家层面控制房价行动就此启幕。
5月13日，杭州金达房地产开发有限公司遭到杭州市房管局的封盘处理———责令其“暂停所有的销售经营业务”。
这是杭州房地产市场有史以来首次对开发商进行封盘处理。受罚的原因是金达房产开发的金狮苑自2005年4月开盘销售后，在杭州透明售房网的诚信档案上存在严重的多套连续预订行为。金达房产的被罚，出现在国家密集出台的宏观调控背景之下，应该说，毫不意外。
这次密集的宏观调控政策之“严厉”，为此前所未有，因为文件中甚至涉及到“地方政府首长问责制”。楼市乃应声而落。5月之后的6、7月份，杭州楼市月成交量跌破千套，不及平常的一半。为了配合调控之风，历来有“涨价会”之称的5月房交会，被迫取消，移到10月份举办。自然，并不意外的是，05年10月的房博会，成了一届“热了人气，冷了成交”的房展会。
05年的杭州楼市，还有很多值得一说的事情。
3月3日，素有“中国地产企业的领跑者”之称的万科集团与南都集团正式签署协议，万科集团以总计18.5785亿元人民币受让南都集团旗下的上海南都、苏州南都和浙江南都分别70%、70%和20%的权益，创下了国内房产企业最大宗并购案例。此后的2006年8月，万科全面控股南都，浙江房产界的“老二”南都，开始淡出地产舞台。
4月30日，全国首个国家湿地公园──西溪国家湿地公园开园。杭州楼市的西溪时代开始启幕。
这一年的土地市场，迎来了三个香港重量级的地产大腕。8月29日，华润联合新鸿基，以11.002亿元的价格，拿下了位于杭州CBD钱江新城的E地块，即现在的万象城项目，楼面价仅1981元/平方米。2008年下半年万象城·悦府开盘时，光住宅就卖了近30亿的销售额，几乎能抵得上他们在万象城的所有投资成本。预计华润新鸿基在该项目上的毛利润，将达到上百亿元。
另一个重量级的香港地产大鳄是嘉里。
10月21日，浙大湖滨校区这块黄金宝地经过的102轮的竞价，最终以浙江地王的身份，被嘉里建设用24.6亿元的高价揽入怀中。湖滨校区的出让，不仅刷新了浙江竞拍土地的成交价新高，也创下了竞价轮数之最。这个此后明为“嘉里中心”的项目，因为建筑规划高度问题，在杭州闹的沸沸扬扬，方案难产并持续至今。
不得不说说金色海岸，这个2005年宏观调控背景下杭州楼市的“惟一奇迹”，也是杭州楼市传唱不衰“传奇”。8月31日，金色海岸以杭州首个精装公寓豪宅的姿态首次登场，在钱江新城房价普遍在1万以下的情况下，将房价拉升至2万以上。该盘首期136套房源一经推出，一抢而空，销售业绩达7.6亿元，轻松登上杭州透明售房网的冠军，创造出杭州楼市销售一大奇迹。在杭州楼市比较低落的时候，定位为顶级豪宅的金色海岸独辟蹊径地创造了一种神话。金色海岸成为滨江集团发展史上具有里程碑意义的楼盘，奠定了滨江集团杭州一流开发商的地位。
05年的宏观调控，使得杭州楼市“元气大伤”，从1999年至2003年持续4年的楼市大牛，在2004年稍作停顿后继续前飙，但在2005年，终于被勒住了缰绳，开始进入平稳期。就像一个正常的市场一样，形势不是太差，但也不好，开发商卖房子，得开始动点营销的脑筋，甚至小小地让个利打个折。
（三）
这样的平稳持续到2006年。是年，杭州政府为了提振新区的楼市，在3月2日出台了此前讨论达数月之久的“购房入户”政策：此后在杭州市指定试点区域购买总价限制以上的住宅的外地购房者就可落户杭州。该指定区域之后确定为：钱江新城、滨江区和下沙经济技术开发区。购房入户政策在两年半之后的2008年10月被再度使用，不过，其目的已经是为了救市。
2006年的杭州楼市，延续05年后的“平稳”，但整体宏观环境，却依然风波。5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的六项措施，史称“国六条”。此后，囊括了九部委的调控大军在短短6个月中陆续出台13个房地产调控政策，涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序，甚至反腐等各环节，市场终于感到了一场史无前例的调控风暴正山雨欲来。
这其中最著名并对此后中国房地产产生最深远影响的政策就是“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。”也就是简称的“90/70”政策。
对杭州楼市来说，因为经历了05年的严厉调控，2006年形势再坏，似乎也坏不到哪里去。反之，这一年，杭州楼市有很多事情值得书写：
第一件就是，万科全面控股南都，大举入杭。
与此同时，万科在5月25日单独拿下九堡两块地，并于07年1月10日，联合坤和竞得西溪蝶园地块。万科因此成为国内首个进入杭州楼市的外来地产大鳄，因为地产老大哥的示范效应，此后，国内一线地产商蜂拥而入，杭州从一个此前相对封闭的本土市场，突然成为全国地产大鳄的竞技场。
第二件事是，4月19日，国家发改委正式批复杭州市地铁1号线工程可行性研究报告，标志着杭州地铁1号线的国家级审批基本完成。如果说05年6月国务院批复杭州市地铁建设规划意味着杭州地铁正式被提上议程，那么此次批复就等于杭州地铁拿到了“出生证”。一年之后的3月28日，杭州地铁正式动工。
6月22日，杭州市政府发布消息：未来几年内将斥资1500亿元，在杭州的东部地区进行一次大规模改造，其中包括沪杭磁悬浮、“沪杭、杭宁、杭甬、杭长”四条高速城际列车、地铁、运河二通道、新火车东站等。同时，还有一大批城中村将改造，丁桥、九堡、下沙等地将建起大型居住区。“1500亿决战东部”由此而起，城市东部引来了巨大的发展机遇。
还有一条令人振奋的消息，7月13日，香港联交所传来消息，中国杭州——绿城中国控股有限公司成功挂牌上市，成为浙江省第一家在香港主板上市的房地产企业。
2007：涨潮
关键词：流动性过剩、排队买房、地王、捂盘、调控
2007年的杭州楼市，有两个标志性事件，会牢牢地记忆在很多人的心中。
5月13日，滨江·万家花城首期开盘，引发漏夜排队，首批738套房源于开盘当日创下了100%的预定率。半个月之后的5月18日凌晨，万家花城第二批830多套房源于倾泻而出，再度引发通宵排队买房。短短半个月的时间，万家花城售房1500多套，成为奇迹。万家花城开盘期间创下的单盘日预定662套的纪录，即便在2009这样的“疯牛”之年，也没有被破掉。
万家花城并非05年首个漏夜排队的楼盘，但却是影响最大的一个。在此前的4月，万科·魅力之城开盘起，绝迹数年之久的“排队抢房”现象就再现杭州楼市。东冠逸家在开盘前一周的产品说明会开完之后，就有人搬来了小板凳开始排队。
另一个标志性事件是，7月9日，杭州土地拍卖会上，宁波雅戈尔一掷14.76亿元，以15712元每平方米的楼面价拿下学院路“杭商院”地块，再次刷新了当年杭州的楼面地价纪录。雅戈尔拍地当晚，附近某楼盘紧急封盘，并传出一夜之间涨价6000元/平方米。此后，杭州房价全面上扬，雅戈尔高价拿地的连锁反应逐渐开始体现。
万家花城排队买房和雅戈尔天价飙地，是2007年杭州楼市的两个典型表情。前者开启并意示着2007年杭州楼市的火爆程度，此后，杭州楼市月成交量屡创新高，存量房急剧下降，捂盘现象由此而生，并成为一时之盛。而雅戈尔杭商院地块的天价飙地，则是07年疯狂土地市场的一个典型，也是土地价格推高房价的一个典型。
在2005、2006严厉宏观调控下的楼市，何以在2007年突然爆发飙涨？
如果大家不是很健忘，应该记得，07年最流行的一个词：流动性过剩。最典型的是股市。
2007年，中国股市以逼空式的上涨不断刷新着各项纪录，股指、成交量、开户数屡创新高。上证指数从年初开盘1月4日的2728点，一度上涨到10月16日的6124点高位，上涨幅度超过了100%。
而在2005年5月，上证指数只有1000点。当时，深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右，股票总市值为35000亿元左右。到2007年10月，股指冲高至顶点时，两市总市值近30万亿，相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。问题的关键在于，如果增加的财富是实物资产，它可以吸收过多的货币，可以改善流动性过剩的局面。但事实上，这些增加的财富全部是金融资产，是流动性很高的金融资产。这些资产具有准货币的功能，它极大地提高了社会的实际购买力。
当时最经典的故事是，一个人年初在股市上投入的10万块钱，后来变成了30万，然后将这部分“虚拟”出来的钱，拿去买房。而在杭州激情飙地的雅戈尔，当时在资本市场上赚的钱，超过了100亿元人民币，这给了雅戈尔在土地市场上冲天的牛气。万科在2007年股市高点的时候，其市值一度超过2000亿元，远超过美国最大的4家地产公司市值总和。
在过剩流动性和频生的地王刺激下，杭州楼市从6、7月份开始陷入疯狂。而“疯狂”的具体表征是，2007年10月份的房博会被办成了一届“捂盘会”，开发商集体藏掖手上的房子，不卖。只是，那时，没有人意识到，那已是市场“寒冬”的前夜。
某种意义上，对于楼市来说，“成也流动性，败也流动性”，过剩的流动性不但推高了以房地产和股票为核心的资产价格，也制造了通胀的压力，而后者，尤其不能为政府所容忍。因此，国家开始了疾风骤雨式的流动性收紧政策。
5月18日，中国人民银行宣布，从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是近10年来我国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率。为了规范房地产市场交易秩序、净化市场环境，国家和地方再次紧缩银根，打出了罕见的“金融组合拳”。此后，央行6次加息、10次上调准备金率，
专门针对房地产严厉调控政策，也在年底开发商“捂盘”最严重时陆续出台。
9月27日，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。
12月11日，央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以“户”为单位执行房贷新政。第二套住房认定标准的明确，会使房地产的投机交易大大减少。
紧缩的银根，再加上持续的流动性收缩，疯狂的杭州楼市在年底应声而落，成交一度跌至冰点，个位数的日成交量亦不鲜见。浇到头脑极其发热的市场头上的，不是冷水，是冰块。
此后，在开发商年末集中放量推盘的情况下，成交量才开始有所回稳，但与数月之前的“疯狂”已经是天壤之别。杭州楼市在低迷中迎来了2008年。
2008：漩涡
关键词：万科降价、悦府热销、救市、绿城资金链
（一）
08的5月6日，杭州迎来08春节后的首次土地出让。经过激烈的争夺，备受关注的蒋村1、2号地块被绿城集团以21亿的总价拿下，核算楼面均价约10666元/方，这是一个在当时被广泛质疑的价格。此后，在5月14日和7月29日，绿城联手合作伙伴，分别拿下相邻的两外两块地。自此，从5月6日到7月29日80多天的时间里，绿城联手相关企业，以41.2亿的代价，先后拿下蒋村1、2、7、10号四块紧邻的地块。四块地总面积321亩，可建建筑面积44.9万平方米，综合楼面均价9176元/平方米。
在当时的市场环境里，蒋村这4块地的价格被普遍认为偏高，连宋卫平自己在现场接受采访时也直言“是高了点”。不过，他既然敢于高价拿地，肯定还是很看好当时的市场。宋卫平没想到的是，他很快会为他的“冒进”付出代价。
5月份，市场确实还不算很差。这个月的5月28日，滨江集团在深交所上市交易，成为继广宇之后，第二家在A股IPO的浙江房地产企业。尽管受证券市场低迷的影响，滨江上市首日股价表现平平，但受益于A股的高估值，上市当天滨江集团掌门人戚金兴的65亿身价，还是令人意外地超过了同城在香港上市的浙江地产龙头绿城掌门人宋卫平，而且滨江的总市值也超过了规模和赢利水平远超于其的绿城。
就在滨江上市的同时，A股正持续07年底开始的暴跌之旅。上证指数从08年年初的5000多点，到下半年受全球金融危机的影响，一度狂泻至1664点的新低。在A股领跌全世界的过程当中，超过10万亿的A股市值蒸发。当时有人形容，在这波股灾中，中国的中产阶级正被股市所消灭。
一方面，是因为股灾消解的购买力。另一方面，市场上的恐慌气氛逐渐形成，开发商纷纷加紧推盘，海量房源倾泻而出，结果造成存量房飙升。杭州主城区的存量房，从07年下半年7000多套的低点，很快上升到08年年中的2万套，乃至在08年12月突破3万套大关。
（二）
从来没有经历过价格下降的开发商们开始选择“回暖”的“等待”，而消费者则选择“观望”的“等待”。双方僵持之下，于是，成交量没有了。
终于，有人不再选择“等待”。9月3日，万科推出“青年置业计划”，旗下四个项目数百套房源以低至8折的价格销售，当天引发抢购。
这一举动“石破天惊”，引发了杭州楼市前所未有的震动，业界和公众的反响之大，超过对任何最严厉的宏观调控的反应。价格从来都处于上涨趋势的杭州楼市，突然遭遇了巨幅降价的“袭击”，市场遭受重挫，就像地震所引发的悬崖断裂。
在杭州这片神奇的房地产市场上，一直以来，上演的都是“房价只涨不跌”的神话。万科犹如石破天惊的大幅度降价，对杭州楼市所产生的冲击，怎样评价都不为过。
万科降价引发的“楼市断崖”，跳下的除了房价，更是信心。这从此后的市场表现可以可以很明显地看的出来。
9月3日之后，追随万科降价的楼盘不少，房价开始在向下寻求新的平衡。然而，尽管价格更低了，但楼市却反而更显低迷。“金九银十”的61天，杭州楼市卖了不到3000套房子，日均只有48套，还不如传统上淡季的7、8月份，须知，8月份还有半个多月的奥运会。
因为预期更低，降价，反而加剧了“观望”的情绪。信心，也在价格向下寻求支撑的同时，变得更为低落。
这时，宋卫平开始品尝其在土地市场上“冒进”的苦果。“大环境调整，谁也不能幸免。08年给我们上了很好的一课。”在接受住在杭州网记者采访时，宋卫平坦言，年初设想的08年200亿销售额，到8月份，绿城都顺利地完成了指标的100%。但9月行情急转直下后，下半年只完成了指标的40%，差距不言而喻。他用“深刻的教训”来形容绿城08年较为激进的发展战略。面对变幻莫测的经济形势，他体会到，“不能一脚油门踩到底”，“宁可慢一点，还是要安全第一”。绿城及宋卫平本身，在08年底，度过了也许是企业发展史上因为资金的缺乏，而最困难最凶险的一段时间。在香港上市的绿城股票，几乎被资本市场所抛弃，绿城中国一度跌至1.8港币。而在高峰时，绿城的股票价格超过了16港币。
就在万科杭州降价的11天后，9月14日，雷曼银行倒闭，华尔街金融海啸爆发，波及全球。美国的金融危机使得中国的外向型经济遭遇重大打击，中国经济的三驾马车之首——外贸，急速滑落，由此而引发的企业倒闭和失业率上升，都给一直高速向上的经济投下了巨大的阴影，并成为重疴。
政府紧急启动救市政策，而持续被打压的房地产，则突然担当了挽救经济下滑的“引擎”。
10月22日，继国务院会议“加大保障性住房建设规模、降低住房交易税费、支持居民购房”的表态后，财政部、国家税务总局、央行宣布，自11月1日起，首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，央行还下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。此举标志着2003年以来政府对房地产的调控政策已开始明确转向为扶持房地产市场发展。
11月10日国务院再次明确了“房地产业是过敏经济的重要支柱产业，要促进房地产市场平稳健康发展。房地产业的健康发杂对金融业、钢铁、建材、家电家居用品等产业至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”
2008年，国家及地方政府针对楼市出台的政策(包括跟楼市相关的政策)之多，之复杂，前后反差之大，相信是近10年之惟有。从“严厉调控”到“适当放松”再到“全力救市”，从加强保障性住房建设到“进一步鼓励商品住房消费”，从“限贷”到“放贷”，从“上调存款准备金率”到“11年来最大降息”，从“二套房”松绑央行和银监会的博弈再到最后国务院的定论……
在国家队行动之前，各个地方政府已经纷纷出台救市政策。10月13日晚上10点钟，《杭州市人民政府出台若干意见促进杭州房地产市场健康稳定发展》悄悄地挂在了杭州网上，之前传闻已久的杭州市楼市救市政策正式出台。从救市政策的内容来看，涉及购房入户、税费减免、二套房贷、公积金贷款等方方面面，共四大方面二十四条。住在杭州网网首席评论员丁建刚认为，杭州市政府将一个地方政府能用的权力基本上用尽了，可谓竭尽全力。
跌落的信心在始自于10月份地方联合中央不断出台的救市政策中，有所回升。11、12月的杭州楼市，市场表现明显好于“金九银十”(更合适的说法是“铜九鉄十”)。不过，救市政策更明显的效应，还要到一两个月之后才开始逐渐在二手房市场显现出来……
2009：激流
关键词：降价、飙涨、地王、泡沫、调控
（一）
在黄金十年的最后一年，2009年，杭州楼市迎来了“纯色”最足的一年。2009年的杭州楼市，几乎在所有的指标上，都大大超越了此前的高点2007年。
1月份，救市政策中税费减免的政策效应率先在二手房中体现了出来。当月，杭州市区共成交二手房1116套，而同时，杭城一手房成交量为973套，比二手房少了143套。杭州楼市出现了极为罕见的二手房月成交量大过一手房的现象。
这条新闻被媒体“挖掘”出来之后，广为人所知。但当时，还没有人从中读出这是整体市场回暖的前兆。
一手房的“冰天雪地”，在春节过后，引发了自万科降价之后的又一波“降价潮”。
2月19日，位于下沙的野风·海天城，将价格由原来的8200元/平方米直降至5900元/平方米，扛起杭城牛年降价第一旗——7折。在引领下沙房价2007年飙升到8000多元后，似乎在一夕之间，海天城的价格又回到了原点。此后，在海天城的引领下，众多楼盘跟进，德信·泊林公寓、金帝·金色钱塘、西溪山庄……，杭城打折降价一时成风。
在降价效应刺激下，冰冷的成交开始随着春日天气的转暖，而出现“暖意”。1月份，杭州主城区成交量还低于07、08年同期，到了2月份，成交量就开始超越前两年，到了3月，成交量突然放大至4767套，比07、08年同期成交量加在一起还多。
这个时候，还很少有人意识到，市场正在启动一轮大行情。2、3月份的成交放量，被普遍解读为降价的刺激，业界有关“回暖”的评论和声音开始出现，但还比较谨慎。不过，温州人又展现了其超人的市场敏感，在2、3月份开始，杭城的各大售楼处，就已经活跃着他们的身影。
成交量以令人难以置信的速度在持续放大，4月份，杭州主城区的成交量已经高达6267套，接近2007年6月份创下的月成交量纪录——6532套。
5月，杭州主城区成交量历史性地突破万套大关，10058套！5月份成交量是07年6月成交高峰的1.54倍。从3月份开始，直至11月，除了中间的7、8月份，其它的7个月份，主城区的月成交量，都超越了07、08年同期成交量之和。
从4、5月份开始，没有人怀疑，市场再度走入“疯狂”乃至“癫狂”状态，并从宏观经济中找到了楼市之所以疯狂的合理逻辑：
其一，08年中央“四万亿”的救市政策在09年开始实施，宽松的货币政策导致了天量的信贷投放，而“积极的财政政策”则拉动了巨大的基础性投资，GDP数据迅速“回暖”；
其二，受制于全球金融危机，中国经济的三驾马车之首——外贸，依然非常低迷，制造业危机没有得到缓解，中小企业主大量地关闭工厂，或暂停生产，将手中的资金投入股市和楼市；
其三，天量的信贷，因为制造业的“低迷”，并没有如预期般地进入实体经济，而是大量进入股市，股指从年初的2000点不到迅速飙升至3000点以上，在2007年消灭了中国中产阶级的股市，再度成为“赚钱机器”；
其四，天量信贷的“超发货币”，引发了民众对通胀的担忧，持有的资金犹如“烫手的山芋”。
（二）
天量信贷、股市飙涨、楼市迅速回暖，由制造业的“危机”所引发的实体经济资金大量流入资本市场，以及对通胀的担忧，所形成的共振效应，引发了空前的投资和投机心态，并进一步迅速地推高了资产尤其是房地产的价格。
九堡的楼盘九洲芳园，在2月份的时候，8000多的价格，尚且卖不出去。到了5月房交会的首日，开发商将价格提至9000，引发温州人的大量排号，仅过了一天，开发商就将价格提至9500元，追捧者更众，再过一天，又将价格升高到1万，一销而空。当时，九洲芳园的开发商坦然承认，70%以上的追捧者，都是温州人。而杭州的房交会上，再度上演“一盘三提价”的一幕。在当时，1万的价格，已经被市场认为很夸张。但是，数月之后，九洲芳园的近邻圣奥·领寓，价格已经飙升至18000元/平方米。市场的变化，超越了我们所有人的想象力所及。
“刮飓风的时候，母猪都会飞”这句资本市场上的经典名言，再度成为楼市的真实写照。市场上无论好盘烂盘，皆迅速放量。杭州主城区的存量房源，从年初的3.2万多套，到10月底的时候，狂降至1.1万套。其中的住宅房源，则从年初的21590套，降至10月底的4516套，80%的住宅存量“蒸发”了。从极度“过剩”，到极度“告急”，这就是09年前10月，杭州主城区存量房源所发生的“惊天逆转”。
因为具有一定的滞后性，杭州的土地市场在5月份才开始回暖，但一经回暖，便迅速过热。
5月20日，三块土地悄悄挂在了杭州市国土资源局的网站上。仅两天之后，又有三块土地挂牌，仍然有两块住宅用地。时隔仅9天，5月31日，杭州市国土局网站上，又挂出了杭政储出[2009]13~16号4宗土地，而且全部是住宅用地。自此，在短短12天的时间里，杭州市政府连续加推，密集挂牌推出了10宗土地，密度之大，在土地市场最狂热的07年也较为罕见。此前数月，杭州没有出让过一块住宅用地，而6月份突然要出让523亩宅地。宅地市场从“零”突然放大为“巨量”，骤然升温。在楼市红3月、热4月、火5月的刺激下，杭州土地市场终于被刺激得激情难抑，开始集中爆发。由此，土地市场上开始拉开疯狂的大幕，甚至远胜于此前的高潮2007年。
此后，地王频频产生，地价不断创出新高，土地市场在出让金额、出让面积、单月卖地等各个方面，不断刷新历史纪录。而杭州主城区的土地出让量，在整个2009年，也创下了5423亩的新高，可见建筑面积则高达900多万平方米，是08年同期的3倍以上。
（三）
对风险的警示一直存在。
“信贷一旦开闸，则如水银泻地。由于中国实体经济回暖的基础仍然薄弱，大量信贷资金溢出流向了股市和楼市。虽然上一轮深度调整教训犹在眼前，但市场投资热情已不可遏制。随着投资需求出现，‘地王’再度发威，标志本轮房地产调整已经结束。”8月3日，中国最负盛名的《财经》杂志，发表封面《楼市V型虚实》系列文章。
“由于本轮房地产调整半途而废，难以为政府部门、开发商和投资者提供一个完整的风险指引，如果泡沫进一步累积，未来深幅调整的风险仍然存在。即使是最乐观者，也已经认识到，出于对‘保八’和‘维稳’的极度渴求，政府将继续维持现有的宽松信贷政策，但可能会进行局部调整。没有人清楚调整的具体时机和方式，但肯定‘短则在‘十一’后，长则在明年上半年’。”《财经》在编者按中如此评论。
此后，进一步飙升的房价和地价，引发了全国性空前的担忧和焦虑，中国第一流的财经作家吴晓波在他的微薄上感叹：“最近参加几场论坛，人人所谈几乎都是楼市股市，投机气氛之浓，历年罕见。财富向流通，向上游，向少数人集中的趋势越来越快，竟有末世之象”。
在2009复旦大学EMBA同学会年会上，万科董事长王石再次表达其对于中国房地产市场的忧虑。他称，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂。王石称，万科曾经做了一个计算，按照现在北京、上海的房价，来看北京、上海总体地价。日本房地产泡沫破裂前，地价可以把美国买下来，“我们现在有这种趋势，这是很可怕的。”
《财经》在8月的“局部调整”预言很快成真。12月之后，国家层面的地产调控政策开始陆续出台。
从12月9日至18日，不到半个月的时间里，楼市调控政策频频发力。从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。专家认为，当前房地产调控措施开始进入密集出台期，未来或有“重拳”出击。
调控政策密集出台，一时“风声鹤唳”，其效应尽管还有待观察，但已经开始显现。杭州楼市的“疯牛”在年底时似乎开始放慢狂奔的脚步，开发商出现加速推房之势，部分热点楼盘因为价格太高，甚至开始有滞销的迹象。
走过黄金十年的杭州楼市，在其收尾的2009年年终，再度走到了十字路口。