毛毛思雨小站 诗之韵

楼市下行,抄底二手房如何避开套路,填平那些坑?

全国市场相继回调,二手房更是降温迅速,今年的秋天似乎更凉了。就像季节的更迭,周而复始的潮涨潮落可能只是时间汪洋的波光粼粼。在一众吃瓜群众中,聪明的人总在伺机抄底,或趁机置换。

本文就来梳理二手房交易的套路清单,以备大家未雨绸缪,早安排。

1

选中介要货比三家

第一步,选中介。中介就像导购,你可以自主选购,但是中介会帮你省时省事,遇到专业的中介还会给你省钱。

一般中介服务费都是区间浮动的,集中在1%-3%之间,可以适当进行砍价。

不要盲目追求价格低廉,在服务行业“一分钱一分货”带来的用户体验会更真实直接。

选经纪人要费点心,毕竟服务质量完全取决于对应的经纪人。这也是有诀窍的,主要是「货比三家」,圈定好大致房源后,可以去房源附近不同门店,分别不同的经纪人,通过反复沟通交流,按耐心热情、专业度高的标准挑选稍微靠谱的经纪人。

2

定房源要望闻问切

如何优选合适房源,我们大胡子团队以前的文章,或大胡子老师的课程中都已经事无巨细介绍过了,这里不做累述.

在实地看房阶段,要小心中介暗挖的陷阱——

有的中介在邀约时,会说已经联系到房东可以看房,结果大老远的跑过去却告知,这套房子刚刚被卖了……

一般人可能不愿意白跑一趟,就被中介忽悠去看其他佣金更高的房子了。

这时候直接点破是套不出这房源真伪的。

以其人之套还治其人之坑,你可以委托朋友属意那个房源,让中介带看房。

如果,中介说房源还在,聊天记录对峙之下,无论房源是否真实存在,都可以验出真伪,还起到敲山震虎的作用;

这是二手交易中比较常用的招了,中介要么是捂盘不卖,看菜下饭;要么是用虚假房源作为引你看房的“诱饵”。

看房次序也套路迂回:

中介可能先带看较差的房源,降低你的期望值后,再推荐较为理想的房源,反衬之下让你接受;

或者一天跑十几套房源,待你的耐心耐力消耗殆尽,再推荐最符合你心理预期的房子,倒时你可能会匆匆下定。

所以,我们看房前要咬定标准和预算不放松,针对每一套房源都默默代入标准进行打分。

审度房子的时候,要注意房屋本身的朝向、采光、层高、装修、面积,还有房屋外围的情况,比如:位置、生活配套、小区绿化、物业管理等因素。

可以沿用中医“望闻问切”的窍门:

望——获知真实房龄

1、有时,中介带看并不会提前告知房龄,而且不少重新翻修的房子是不能直观获知房龄的,但我们可以通过看厨卫装修,通过下水管道、卫生间地漏等更换频率较低的物品新旧程度,对房龄有大致的推断。

2、从房屋结构判断:

80年代的房型,多为多层板房或筒子楼,一般无电梯,客厅小、卧室大,户型闭塞;

90年代的房型,小高层较多,配套较为完善,局部有绿化,客厅较大,户型紧凑;

2000年后的房型,高层较多,多为点式楼或板塔结合,社区配套较为完善,户型面积较大,舒适度高。

闻——感受生活氛围

在房子内待上一段时间,感受周边是否有敏感声源,此外,还可以自行测试房子的隔音效果;

如果时间充裕,可以在小区内溜达一圈,用耳朵去聆听邻里的生活琐碎,对居住氛围会有大致了解。

问——调查周边环境

1、通过询问小区业主、物业工作人员,周边有没有加油站、变电站等高辐射设施,有无临路、临铁路等噪音源;

2、询问物业是否有充足的停车位,或者可供租赁的车位

3、询问网络,网上搜一下该小区的安全状况,比如是否发生过重大案件等

切——了解房子产权关系

产权关系就如同房子的“脉象”,是整个交易的核心,务必要仔细查看业主的房产证,特别是权属对象和数量要一一对应;其次,购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等都应认真查验。

在看房整个过程中,中介会不断制造抢买氛围,

“这房子真的很不错我也有同事客户在看”

”错过了就没了“,”再不买要涨价了”,无一不是在逼定。

如果你表现出对房源的青睐,只需要捕捉到一点,中介就能兴起燎原之火。

下不定决心的时候,中介会鼓动你交少一点定金,先锁定房源又损失不大。买过东西的人都知道,但凡交了定金就裂开一个口子,每一次犹豫下单时销售的风就会吹进来。

任何事情都经不起行为导向推敲,中介的目的是快速实现成交,而你是为了选到实惠又合适的房子,本身就是冲突的。所以要把中介当做获取信息及简化流程的工具,决策还是要自己遵循本心,独立掌控。

3

签合同要事无巨细

确定了房子,谈好价格,似乎签合同就顺理成章了……

但是在这之前还有很重要的事情要做——产权调查,部分中介为了省事,会在签合同后再进行产调,但是站在买房角度,我建议应该把产调前置。

楼市下行,抄底二手房如何避开套路,填平那些坑?

通过产调,可以核实产权所有人、土地用途、建筑/套内面积、房屋用途、抵押/查封情况等重要信息,做到产权明晰,万无一失。

除此之外,下面才是重坑集合区,务必在签合同前约定好六个方面:房子到手价、产权情况、租赁情况、户口迁出迁入、其他费用、装修家具等。

楼市下行,抄底二手房如何避开套路,填平那些坑?

以上种种,都是应该在弥补协议约定好,明确违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,要用运用契约保障自己的权益。

楼市下行,抄底二手房如何避开套路,填平那些坑?

关于中介:要看懂那些霸王条款

【由于买方的原因导致合同目的无法达到或者无法履行,卖方收取违约金并支付我司相当于没收违约金金额的___%作为我司在委托期限内进行活动所发生的费用的补偿。】

潜台词:无论交易成功是否,都要支付中介费

【委托期限届满后两个月内,买家不得以任何形式与我司介绍的房屋业主达成私下交易,否则我司有权要求买家支付本次交易双方总佣金之和的违约金。】

潜台词:签了协议不能再选择其他方式或者与其他中介交易

至于中介费,可能中介会摆出公司要求说“公司规定网签前付清”,但是实际上,时间可谈,中介费尽量晚付,千万不要一次性结清,要自己把控交易流程和时间,按节奏分期付费;

而且在明确费用时要列好对应的服务明细,把一些莫须有的如贷款服务费等坚决抵制。

关于自己:除了限定业主和中介,还要查验自己,特别是限购限贷城市是否具备购房资格,如果要按揭买房,还要查明征信。

万事皆备,才能踏实签订合同。

4

办手续要“锱铢必较”

签约后,开始着手办理交易流程

楼市下行,抄底二手房如何避开套路,填平那些坑?

在签约前我们已经前置了查验真伪、约定责任、规避风险的工作,所以之后跟着中介走流程基本不会出现什么纰漏。

值得强调的是,在网签没有实行的城市,我们应该签买卖合同之后进行产权预告登记,不要嫌麻烦,在房管登记部门做好产权备案后,可以有效防止“一房二卖”,业主再不能将房子抵押、转售给别人,即使签了合同也无效。

接下类要重点剖析一下二手房买卖的重头戏——各种交易税费,大约会占据总房款的5%。

楼市下行,抄底二手房如何避开套路,填平那些坑?

上图是深圳二手房交易税费表。

为了坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,深圳于今年三月份正式实施“三价合一”政策。即统一网签价(计税价格)、银行评估价(贷款用)和实际成交价统一。

但其他地区对于计税价格的规定略为不同,计税标准多以网签价为准,而且税率也因首套房二套房、面积大小的因素各有差异。税费的大头主要集中在契税、增值税和个税,下图可作为普通住宅计税的参考:

楼市下行,抄底二手房如何避开套路,填平那些坑?

锱铢必较才能降低税费:

满五唯一最低

符合满五唯一条件的房屋是不用交纳个人所得税和增值税的。

而满二是免征增值税的关键条件,即普通住宅无论是否唯一只要满两年的条件就可以免征增值税;不满二则需要全部交齐所有税费。

则,税费排序由低到高就是:满五唯一<满五不唯一/满二<不满二。

利用好网签价

在没有实行“三价合一”的城市,计税价往往就是网签价格,而非实际成交价格,所以低网签价可以直接降低税费。

而且,个人所得税的税率,如果按照核实计算,可以以(计税价-原登记价格)*20%交纳。这个差额越小,交税就越少。所以,就出现了二手房界的「阴阳合同」,即实际成交价和网签价不一致,通过降低网签价、缩小差额来减少税费。

(此招有风险也有限制,具体情况可咨询中介或大胡子老师助手)

统计好额外开支

很多中介可能都不知道,计税中的交易差,是可以扣掉卖方在房子上额外开支的

交易差=计税价-原登记价格-其他额外开支

这意味着,如果业主是按揭购房,还贷后产生的银行的利息是可以进行抵扣的:

比如业主按揭100万买的房子,还完房贷后还给银行120万,那么这20万可以算入额外开支,可降低个税=20*20%=4万

除以上外,还衍生了【延期交易】【假赠与】等避税方式,但都有违约、维权难的风险.

赠与的房产,还会造成买家无法办理贷款,增加经济压力,所以省钱固然重要,切莫因小失大。

5

大胡子有话说

二手房可能忧虑重重:程序复杂、税负繁重,而且风险藏底

但优势显著:现房、配套完善、产权保障、质量清晰、实惠可砍价

未知会生出忌惮,但不应该是禁锢,二手房的可怕对于绝大多数人其实就是信息不对称,买和卖的信息不对称,买房和中介的信息不对称,但只要多看,多问,多听,多学。其实淘二手房并没有那么难。


Tags: 楼市

发布: mjtmjtjj 分类: 科技创新 评论: 0 浏览: 0
留言列表
发表留言
◎欢迎参与讨论,请在这里发表您的看法、交流您的观点。