押注珠海之前，必须要看清的几个事实
前几天我作为真有好房的先发部队成员，去了趟粤港澳大湾区最热的城市：珠海
经过几天系统密集的调研，我们把珠海里里外外都走了一遍，光收集的各类楼书材料差不多都有5斤重
回来后就连夜赶出了一篇，让我没有想到的是，大家对于珠海的关注度真的是远超出了我的想象
但是对于大家想要投资珠海的决心，有几个现象我希望大家可以提前看到
01
先来看下珠海的板块价值
这是整体的板块房价地图。我们首先要明白的第一个问题就是，为什么一个珠海，香洲+横琴和斗门+金湾，互相之间的价值落差会这么大
我们都知道，珠海目前收到的最大政策利好就是粤港澳的大规划，几乎整个珠三角的未来发展都要以此为驱动
但是大规划驱动没有错，但是规划落地的核心各有不同
基建在哪里，核心就在哪里，通过各种路网的规划可以很清楚的看到，未来粤港澳的核心价值迸发点，其实就是围绕着整个湾区正在开发的。
如果一定要分价值梯队，整个大粤港澳会分成湾区和非湾区的两个地方
所以对于珠海来说，如今呈现这样两倍的价值落差也非常明显，因为珠海的横琴和香洲是在湾区内，斗门和金湾并非在大规划的核心
这应该是整个珠海有史以来的第一张楼市地图了，由真有好房团队独家出品，需要高清版的可以加R先生微信号：zyhf-001，我们把独家楼市地图送给到家
各位对于珠海的价值梯队也要有这样的分层，不要简单的认为开车几个公里之外能卖多少，所以现在这个地方这个价格很便宜。这样的逻辑在珠海目前是不客观和全面的
02
然后来看看不同板块的定义，先来看看横琴
说实话我很久没有看到规格和当初陆家嘴一样高的片区开发了
整个横琴的土地面积为106平方公里，其中住宅仅为20%，这样的基调也就决定了，横琴的开发不再是其他地方的挂羊头卖狗肉的概念式驱动的新区
很显然未来想要去到的地方已经想的很清楚了，横琴目前被定义为“澳门的后花园”、“下一个陆家嘴”，国家对于横琴的重视，从3000多亿的投入可见一斑，横琴也是目前国内政策最好、受重视程度最高的自贸区，被人称为“特区中的特区”
比如澳门的单牌车已经可以自由进入横琴，企业如果在横琴注册，所得税由之前的25%下调至15%，更夸张的是，如果户口在横琴，考澳门大学时可直接加30分
从目前来看这样的政策落地的决心是非常强的
比如中国铁建在2017年10月拍下的一块地，整体的出让条件是非常苛刻的，对拍地后的项目和发展方向做了明确要求，就是总部经济，且对总投资额的要求也直接做了最低40亿的限定
不仅如此，还对后期交付后的具体运营提出了非常具体的要求，从引入企业的数量和纳税情况，都做了明确的说明
我们确实很少见到政府在拍地时提出如此高且明确的要求的，说明了横琴真正知道自己未来的路是什么
不仅在前端拿地时要求严格，在后期发放预售证时，如果你没有达到前期拍地时的承诺，就真的是没有预售证发给你的，从本质上看，这其实就代表着横琴发展的决心是多么的坚定
也正是因为横琴整个的住宅用地极度稀缺，这也就决定了横琴成为整个珠海的价值高点参照系
正如陆家嘴对于上海一样，最贵的永远都会是最贵的
但是同样有一个问题不能回避
横琴的价值兑现已经已经在2014年就开始变现，并且在最近几年的价格波动中非常的不明显，一直维持在4万元左右的价值箱体。
概念已经在前期开始有所透支。并且对于政策概念太强，在2018年也并未出现价格反弹
由于临近澳门且有长隆旅游产业的加持，整个横琴的租赁需求是非常旺盛的，但另一方面横琴岛的住宅租赁土地本身是不多的，供需两端是失衡的
所以一般到了节假日，如果你不提前预定的话，在横琴岛上基本是订不到空房间的。横琴租赁市场的繁荣其实更体现了横琴长期持有的价值
所以很明显，横琴的价值已经从短线价值蝶变变成了现在的长期持有的价值
在横琴，有3个项目值得拿出来跟大家聊聊
比如位于正在建设的横琴口岸出入口处的灏怡财富广场项目，70年产权，精装修，主流面积段为40-70平方米，价格在4万-4.3万之间
图：灏怡财富广场项目的沙盘图
另外一个项目是位于横琴国际居住区的中冶逸景公馆，这个小区最大的特色就是纯住宅供应，在横琴岛上属于比较稀缺的产品，项目的均价为4.5万，容积率是1.35，毛坯交付，居住舒适度比较好
图：中冶逸景公馆项目的沙盘图
整个横琴岛性价比最高的我们认为是位于中央商务区的融创新兴际华财富广场，有70年产权的住宅，这个项目无论是从地段、价格还是配套上，都保持了最大程度的均衡性
项目是精装交付，正前方是正在建设中的横琴口岸服务区，与澳门也真的只是相距几百米，3.5万左右的均价，释放出了项目最大程度的善意
图：融创新兴际华财富广场实景图
03
第二个需要重点说的板块是斗门。说实话也是大家最近关注比较多的板块
为啥，理由也很简单，就是斗门的价格基数低，最近的涨幅还是比较明显的，所以有不少朋友开始关注这个区域
图片来源：世联行
斗门在2018年的成交均价在1.5万左右，不管是供应量还是成交量，都是珠海最大的区域，占据了74%的比例
图：2019年第一季度珠海各版块新房成交比
成交量这么大，理由其实非常简单，就是因为斗门前期是整个珠海限购政策首先松绑的地方，所以全国的购买力开始注入斗门
所以斗门的热销在我眼里不代表购买力认可斗门，而是代表购买力对珠海的认可，而珠海对外敞开的大门是在斗门，仅此而已
而且基于前期的概念炒作，斗门的价格在最近几个月发生一定程度的提升，存在着价格被透支的可能
而与此同时，金湾的下一轮发展似乎比斗门更强
对于金湾版块而言，首先值得肯定的是，他不论现状还是未来的潜力都会比斗门要好，未来的机会主要存在于两个方面：
一是随着各种规划的逐渐落地，商业、学区、产业等资源将在这里慢慢聚集
二是正在建设中的金海大桥、洪鹤大桥在接下来1-3年陆续通车，可以大大缩短金湾到达主城区和横琴之间的距离
图片来源：星河传奇项目区位示意图
金湾去年版块内楼盘的整体去化率达到了36%，是四个版块里面去化率最高的版块
最根本的原因是金湾的产业越来越完善，吸引到的人才也越来越多
作为金湾版块的核心区域，金湾航空新城自然也受到了最多的瞩目，房价也是整个金湾片区最高的，差不多在2.5-3万/㎡
比如碧桂园华发滨海天际，项目楼板价是1.7万，是当时的地王，整体单价为2.8万-3万/㎡，属于航空新城核心区域，精装交付，距离华发商都仅900米，得房率接近90%
注：图片为碧桂园华发滨海天际项目实景图
经过实地踩盘，我们发现在金湾版块内可以在价格及地段的维度上均衡性做的最好的一个盘是星河传奇，不仅有室外游泳池并且小区绿化还做了整体的抬高，看起来就很有层次感
注：图片为星河传奇项目实景图
该项目离航空新城非常近，大概4公里的路程，航空新城均价是2.5万，而项目居然均价在1.7万左右（精装），价差较大，周边的土地都处于规划建设期，有较大的投资价值
04
最后说说香洲。香洲是传统意义上的老城区，开发的比较早，因此配套也比较成熟，该区域大部分新房的均价在3万多
图片来源：世联行
位于湾仔十字门的华发四季半岛，整体的容积率为3.0，毛坯交付，均价在3万/㎡，最低总价差不多在210万
而另一个重点区域，唐家湾。唐家湾原先与主城之间隔着凤凰山，2012年11月，凤凰山隧道通车后，一下子就打通了整个唐家湾的“任督二脉”
注：图片来源于网络
位于唐家半岛的仁恒滨海半岛和万科红树东岸，都属于区域内热销楼盘。仁恒的滨海半岛，海景房，精装交付，目前均价为3.2万/㎡，总价是250万起，整个项目的品质感非常好，整个北方客户的购买占比达到了50%左右
注：图片为仁恒滨海半岛项目实景图
接下来重点聊聊唐家湾的一个由龙湖作为主操盘手的项目，叫首开龙湖·天鉅
该项目位于唐家北围，每平方价格区间为2.4万-2.8万，总价200万起，这个盘最大的卖点有两个
一是周边开发商的地价普遍在2万元/㎡左右，该项目的楼面价为1.5万/㎡，后期有比较强的涨幅预期，二是92㎡-118㎡的户型通过改造后，实得面积超过了100%，远超市面同级产品
图片来源：首开龙湖·天鉅户外宣传
05
很多朋友最近经常会问我在珠海投资的建议
有几个基础概念需要大家明白：横琴未来一定是珠海的价值参照系，他就是住宅的价值标杆。但是横琴未来的价值变现依然集中在长线持有上，毕竟前期概念有所透支，而后期的人口导入为租赁市场注入很多活力
斗门和金湾并非在粤港澳的核心区位，但是他的优势也恰恰与此。因为不论怎么样，价格便宜。只要价格还在低位，并且和横琴整体的联动越来越紧密，包括土地出让的配合，未来的价格提升还是很明显的
然后对比起来，斗门已经过了一波了，如果没有意外，下一轮就是金湾
而香洲和唐家湾最大的优势就是人口优势和区域成熟度，也是投资来说风险最小的板块。