强省会不行了？县城改命？涉及所有城市的大变革来了

这几天，事关我国未来发展的重要文件，正在逐一落地。

11月1日，《求是》上刊登领导人重要文章《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》，后简称《问题》。

11月3日，新华社授权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，后简称《建议》。

作为向第二个百年奋斗目标进军的首个五年，两份文件的定调意义不用多说。而对于房地产而言，两份文件均提到了我国城镇化发展问题。

要知道城镇化是支撑房地产的基本面，过去我国楼市猛涨，很大原因是城镇化进程加速，导致大量购买力涌入城市。

当下这些城镇化论调也直接关系到未来城市发展格局，也必将影响我们的买房行为。

先来看看《问题》与《建议》中涉及到城镇化的相关表述：

《问题》主要内容为以下三点：

1、增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，这是符合客观规律的。产业和人口向优势区域集中是客观经济规律，但城市单体规模不能无限扩张，大城市要合理控制人口密度。

2、因地制宜发展城市，东部等人口密集地区，要优化城市群内部空间结构，合理控制大城市规模；中西部有条件的省区，要有意识地培育多个中心城市，避免“一市独大”的弊端。

3、要选择一批条件好的县城重点发展，加强政策引导，使之成为扩大内需的重要支撑点

再看看《建议》中的相关表述：

1、建设以人为核心的新型城镇化，统筹城市规划、建设和管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大众城市和小城镇协调发展。 

2、优化行政区域区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市，推进成渝地区双经济圈建设。

3、推进区域协调发展，健全区域战略统筹、市场一体化发展、区域合作互助、区际利益补偿等机制，更好促进发达地区和欠发达地区、东中西部和东北地区共同发展。

4、推进以县城为重要载体的城镇化建设。

两份文件对城镇化的描述，主要涉及三个方面的问题，即：

1、大城市未来如何发展？

2、东中西区域发展不平衡，未来该如何解决？

3、城乡不平衡问题，县城未来在哪？

单体城市规模不能无限扩大、县域经济、优化行政规划调整、区际利益补偿，每一句单拿出来都是大文章。

对我国城市发展格局究竟意味着什么？

首先，第一个问题是：大城市未来如何走？关键词：多中心化、郊区化。

经过二十多年的发展，我国的城镇化率达到60.9%，已经稳步入第二阶段，即城市进入分化阶段，未来中小型城市增长即将放缓，人口将持续流入中心城市与大都市圈。

也就是说，中心城市未来人口还将持续增长，而这些城市由于资源与早期规划的局限，核心区域早已不堪重负。如何提高城市治理能力，解决大城市病，保障更多人享受以人为核心的城市化？

答案显然是多中心与郊区化。《问题》中谈到未来将要扶持一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城。

也就是，核心城市发展郊区副中心将成为大趋势。

当下，许多城市早有类似规划，比如北京推出通州作为城市副中心，并持续引进高精尖产业入驻，未来规划60-80万人在通州就业与居住，探索人口密度的调整。

广州也是如此，将南沙作为城市副中心，把全市唯一的期货交易所总部放在南沙，打造了集聚总部中心与金融中心的明珠湾起步区，也是郊区产城融合的一大探索。

而深圳显然只能往东莞、惠州输出，毕竟深圳是最符合多中心发展的城市，城镇化率高达到100%，可以说基本没有郊区。

但深圳依旧面临土地资源严重紧张的问题，所以接下来要么是深莞惠都市圈高度融合，要么就是扩容，我们依然坚定的看好扩容！

这在本次《建议》中也有提到：优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。粤港澳大湾区作为对标全球一流大湾区的都市圈，深圳作为社会主义示范区，行政区划调整会不会从此开始？我们拭目以待！

并且，不止一线城市面临人口密度过高的问题，《问题》这篇文章中提到，我国超大城市（城区常住人口1000万人以上）和特大城市（城区常住人口500万人以上）人口密度总体均有偏高。

如上表所示，超大城市与特大城市共有15个，这些城市里面有投资价值的是：

1、北上广深的城市副中心，以及环一线部分区域。

2、对8个强二线城市来说，可以关注这几年发展的高新产业新区。

但是注意像天津、西安这些城市，虽然城区人口密集，但主推新区距离主城区过远，不利于人口、产业的导入，依然不推荐投资，值得关注的是以下这些城市新区的核心区。

其次，针对区域发展不平衡问题，关键词为：城市群与“一市独大”。

《问题》中提到，区域应该因地制宜，东部城市应该优化城市群内部空间，合理控制大城市规模。有条件的西部地区，应该有意识的发展多中心城市，避免“一市独大”。

这是否与过去部分省会推出的强省会战略相冲突呢？

我们先来看一下，过去中西部城市为了留住资源与人口，往往集全省之力造一城，带来的后果就是“一市独大”。以2019年各省会占全省GDP比重来看首位度，排名前十的城市，除了海南几乎全是中西部省会。

但要说这些省份有能力发展多中心城市吗？基本不可能。看看银川、长春、西宁，即使省会首位度如此之高，但是GDP在全国依旧排不上号。中西部城市能崛起一个中心城市，就已经是格外幸运的了。

因此，此次《问题》文章中的表达是非常严谨的，一定是中西部有条件的省区，你品品，你细细品品，长远来看，中西部未来肯定还是要坚定强省会战略，省会吸血模式显然不会停止。

最近，大武汉不是又传来兼并鄂州的消息，可见，这些核心城市远没到“有条件”的门槛。

那哪些省会最有可能会率先发展副中心呢？目前来看可能是湖北省与四川省。

先看看各省GDP，我国中西部省区经济实力最好的应该是河南省、四川省与湖北省。

以省内最大两城市GDP的比值来看，成都的首位度是最高的，在一众中西部城市中一骑绝尘，是第二名武汉的两倍。

四川省与湖北省经济总量在全国还算靠前，省会GDP首位度又格外高，尤其是成都，未来政策之下，未来率先进入省内副中心建设的可能性是极高的。尤其是四川省，在成渝双经济圈发展之下，中间塌陷带极大，建设副中心很可能从此入手。

总的来说，中西部省会多中心发展八字还没一撇，中西部买房还是要盯准核心城市。

最后，针对城乡二元不平衡问题，本次关键词为：县城。

《建议》中提到，要推进以县城为重要载体的城镇化建设。

在《问题》文章中也提及：我国现有1881个县市，农民到县城买房子、向县城集聚的现象很普遍，要选择一批条件好的县城重点发展，加强政策引导，使之成为扩大内需的重要支撑点。

针对城乡二元发展不平衡的问题，未来只能先扶持有希望的县城。

此前我们有过相关文章分析过，中国县城的宿命就是人口流失，为什么？因为缺乏工作机会。如果县城有机会，没人愿意远走他乡，漂泊奋斗。

什么样的县城才是有希望呢？一定是能够提供工作机会且经济好的县城。现在看来，要么本身产业基础特别强，这些县城要么围绕在一线城市周边，哪怕是做好基础设施建设，做一线城市的睡城都有优势。

目前相关政策细则还未落地，如果此时想要投资县城，最好能够同时满足这两项条件，更为稳妥。毕竟城镇化已经进入第二阶段，城镇化进入分化阶段，未来人口将持续向中心城市与城市群流入。

这对处于强都市圈与经济基本面强的县城命运或将改写，政策落地，必将先砸向这些县城。江苏、浙江省如此的百强县，或称大赢家呀！

总的来看，十四五期间，我国城镇化的趋势还是扶优，尊重产业、人口向核心城市与城市群聚集，扶持条件好的县城，支持中西部发展核心城市。但对于城市规模又有所限制，避免大型城市无限大，避免中西部省省会城市无限大。

其实洋洋洒洒几千字，总结起来不外乎还是李老师一直以来说的那些话，有钱选择核心城市与都市圈城市，资金有限关注环一线城市与县城。